刘岩系在校大三学生。2011年8月29日，刘岩与江苏淮安恒大房产公司签订一份商品房买卖合同，约定刘岩购买淮安恒大房产公司开发的恒大名都12幢3单元607号房，总价款为813591元，刘岩应于合同签订之日支付首付款244591元，余款56.9万元须在2011年8月29日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。

双方在签订商品房买卖合同的同日，还订立了一份补充协议，其中“关于银行按揭付款方式的约定”的条款约定：如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意，买受人应在银行审批终了之日起5日内付清剩余房款。该份补充协议文本由淮安恒大房产公司提供，全文字号为“小五号”，前述约定在补充协议中未作任何特别提示。淮安恒大房产公司在与其他买受人签订购房合同时，均签订了与前述内容一致的补充协议。　　

商品房买卖合同签订后，刘岩依约向淮安恒大房产公司交付了首付款244591元，并办理了按揭贷款申请。后银行以刘岩为在校学生无还款能力为由，未予批准贷款申请。刘岩在与淮安恒大房产公司协商退房未果后，诉至法院，要求解除双方签订的商品房买卖合同并退还首付款244591元。

法院裁判：

江苏省淮安市清浦区人民法院经审理认为，刘岩与淮安恒大房产公司签订的商品房买卖合同不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。但是，在银行以刘岩为在校学生无还款能力为由未予发放按揭贷款的情况下，继续履行合同已无实际可能，故对刘岩要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，淮安恒大房产公司应退还刘岩首付款。法院判决：刘岩与淮安恒大房产公司签订的商品房买卖合同于判决生效之日起解除；淮安恒大房产公司于判决生效之日起十日内向刘岩退还购房款244591元。　　

淮安恒大房产公司不服一审判决，提起上诉，二审法院维持一审判决。

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江苏竹辉律师事务所

张永刚 律师/英国皇家特许测量师

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