购买二手房时遭遇房屋抵押的风险和维权路径-房地产开发与租售-房产与建筑工程律师网

购买二手房时遭遇房屋抵押的风险和维权路径

时间：2016-03-21 来源：房产与建筑工程律师网作者：张永刚律师

一、购房人的风险：
        1、由于该房屋上有抵押权存在，而且没有证据证明该抵押权必然无效，如果抵押权人实现抵押权，房屋将会被拍卖，这样买家就只能向卖家索赔而无法取得该房屋的所有权。
    2、如果该卖家偿债能力降低甚至破产，买家即便是向卖家索赔也可能无法（尽快）实现目的，执行困难，如果该卖家缺少可供执行的财产，买家可能只能拿到一张胜诉的判决书，这是没有多大意义的。
    二、买家如何规避自己的风险？
    购房者，在签订合同支付放款时本应通过登记簿查询房屋上的权属状况，如若没有进行查询，这就属于疏于审查而给自己带来的风险甚至使自己遭致的损失。如果说现在还有什么办法可以避免更大的风险，或者及时消除现存的风险，那就是马上诉诸法律，依法维护自己的合法权益。
    三、买家依法维权的途径有那些？
    总体来说，有两大维权途径：
    第一个途径是主张解除合同，要求赔偿。买卖双方的房屋买卖合同成立生效，买家已经履行了合同义务，但是对方至今未履行过户手续，而且把房屋抵押，致使购房人不能实现合同目（办理过户登记，办到自己的产权证）已经构成根本违约。买方可以根据《中华人民共和国合同法》规定进行诉讼，对于买家要求解除房屋买卖合同、退还房款并赔偿损失的诉讼请求，法院会认定于法有据，应予支持的。
    第二个途径是要求卖家继续履行合同，办理房屋交易过户登记，进而取得自己的产权证。这种情况下除了把卖家作为被告之外，还要把抵押权人列为第三人，因为法院还要审查抵押权的法律效力。如果抵押权无效，买家自然可以胜诉并可以顺利办理产权证。但是如果抵押权有效，除非卖家主动撤押，抵押权消灭，否则买家就无法办理产权证。

分享到：

上一篇：二手房买卖合同中以阴阳合同方式规避税金,合同效力不受影响

下一篇：因设计变更整改逾期交房应承担违约责[案例]