【案情】

2000年至2001年期间，某公司陆续与包括罗兴伟在内的17位自然人签订了《百货商场管理合同》，每份管理合同甲方均为某公司，乙方分别为17位自然人。该管理合同主要内容为：1、、甲方的权利义务主要有：负责商场的统一管理，应当规范所有经营业主的经营服务行为，统一规划柜台布局和公共通道，统一规划经营区域分类；有权要求乙方按期支付管理费用；有权监督乙方经营活动的合法性，督促乙方遵守商场纪律和有关规章制度，对违章者进行有效处理；尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动；必须为乙方的经营活动提供必要的经营条件；违反本合同给乙方造成经营损失的，按照过错责任原则赔偿乙方的实际损失。2、乙方的权利义务主要有：将所购摊位面积中的一部分永久性无条件划出作为商场的公共通道；服从商场统一管理，遵守商场管理规则，并缴纳管理费；应合法经营，且经营范围应当符合商场经营区域分类，不得任意改变；在自己支付费用的情况下，有权要求甲方提供开展正常营业活动所必需的条件；对所购面积可以进行出租、转让，但须保证承租人或购买人与甲方签署商场管理合同；违反本合同，应当向甲方支付10万元违约金。

《百货商场管理合同》签订不久，包括罗兴伟等人分别与开发公司签订《商品房买卖合同》， 2007年，罗兴伟等人领取到房屋产权证。

长期经营过程中，罗兴伟等人与华生园公司在商场的经营管理及收费等问题上产生矛盾，多次发生纠纷。因此，罗兴伟等人向法院起诉，要求解除与华生园公司签订的《丽安百货商场管理合同》。
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【审判】

法院认为：罗兴伟将其享有全部产权的商铺在经营使用过程中的部分事务委托某公司进行管理、并向其缴纳管理费，其内容与委托合同相似，可以参照委托合同的规定处理。双方在未约定履行期限的情形下，实际履行了10年，但双方多次发生纠纷，信赖基础已丧失，现罗兴伟要求解除合同应属合理，判决解除原告罗兴伟与被告重庆华生园食品有限公司签订的《丽安百货商场管理合同》。

某公司不服一审判决，以一审法院对《百货商场管理合同》性质认定错误、适用法律错误为由提起上诉。二审法院经审理后，判决驳回上诉，维持原判。

【评析】

商业地产项目中对于有单独出售部门商铺情况的，实践中常有在预售时即约定统一管理情况，此类《商场管理合同》是类似于委托合同的无名合同，因此，可以根据民法中的类推原则判断该合同是否应当解除。由此造成合同履行的不确定性，如操作不当，会对管理方造成重大经济损失，对此，开发商应予重视。

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江苏竹辉律师事务所

张永刚律师/英国皇家特许测量师