投资界9月13日消息，在中国民生银行私人银行、全国房地产投资基金联盟和清科集团联合举办的“2013中国房地产基金高峰论坛”上，新奥基金总裁熊俊表示，发展新型城镇化基金的过程中，应该建设市场化的新型城镇化投融资机制。

　　以下是演讲实录：

　　我跟大家交流一下新型城镇化背景下的房地产基金发展。我想谈三点，第一个就是新型城镇化给房地产基金带来一些新的机遇，第二个就是我们做新型城镇化基金过程中怎么来运作，第三谈一下新型城镇化基金未来发展的思考和一些探索。

　　过去十年中国房地产业一边严厉调控，一边却快速增长，目前虽然没有明确的政策出台，但是从房地产上市企业再融资开闸来看，市场主导的这样一个趋势是越来越明显了。经过十年市场的选择，我觉得这个行业目前出现了一些新的动向，我们总结觉得有三个分化符合二八定律。第一个分化是城市分化，一二线城市的价格正在持续上涨，而且增长速度越来越快，新房供不应求，投资机会巨大。而三四线城市流动性风险正在聚集，第二个是区域分化，同一个城市里面核心区域的机会更多，而非核心区域风险正在增加。第三个是公司分化，就像刚才台上坐的优秀的房地产企业代表，优秀的房地产企业正在快速发展，规模不断扩大，他们会迎来更好的机会，对于中小地产商来说压力很大。这样一个结果就导致优质资源进一步向优秀的企业，优秀的区域和优秀的城市集中，就会导致我们认为普遍性的机会正在减少。

　　另外就是在产业发展过程中，我们总结有三个新的动向，叫三化，一个叫专业化，第二个叫产业化，第三个叫市场化。每家企业结合自己的优势，出现个性化发展的方向。产业化地产对于大的地产企业来讲，通过整合产业的上下游链条，来实现开发标准化的设计和工业化的生产，获得竞争优势。市场化就像上午一些嘉宾讲的，可能在新的政府主导之下，像过去限购，国五条政府直接行政干预市场的行为可能会更加减少，取而代之的可能会通过货币政策，或者是财政政策的引导来引导市场和规范市场。我们觉得这样一个市场化的结果可能会进一步加速房地产市场优胜劣汰的过程。

　　在这样一个背景下，我们觉得房地产投资基金的竞争可能会进一步增加。大家有热情参与到这个行业里面来，但是正是在市场普遍机会减少的情况下，而且加入者越来越多的情况下，市场竞争会进一步加剧。这样加剧的结果，特别像现在尤其今年以来的趋势更明显，大的优秀的房地产企业融资渠道进一步多元化，进一步拓宽，融资成本在持续下降，对房地产基金会形成挤出效应，投资效益下降，房地产基金在博取高收益的时候，可能会引起风险加剧。这张表上可以看到房地产信托效益明显下降，基本跟其他行业差不多是持平的。

　　房地产基金的机会在哪里，我们是一个后来者，我们新奥基金成立才两年时间，所以我们从一成立开始就定位在跟前面几位做的非常优秀的房地产基金不同的发展道路，我们一开始就把我们的定位是在新型城镇化下的房地产基金会有更多的机会。新型城镇化将会给房地产基金带来新的机遇，首先基于不能再是土地的城镇化，而应该是工业化支撑的城镇化，第二不能再是粗放的城镇化，而应该是追求生活质量的城镇化。我们觉得新型城镇化给房地产基金的机会，首先新增的住宅需求会大大增加，按每年新增城镇人口1350万，人均住宅需求30平米计算，每年新增住宅需求的4.05亿平米。第二有大量的资金需求，因为新型城镇化建设全过程都需要长期的资金投入。第三个，有一个可持续发展的需求，就像刚才有位嘉宾讲，中国房地产基金未来十年二十年会有长期一个发展机会，我们觉得这个长期的发展机会里面一个很重要的支撑就是在新型城镇化这个行业的支撑。按照12年城镇化率是过52%，我们要达到发达国家70%到80%的城镇化率水平应该需要十到二十年。

　　第二部分我就结合我们自己做的一些工作，谈一下我们怎么来做新型城镇化的基金。我们觉得要关注三点，第一我们应该选择什么样的合作伙伴，第二我们选择什么样的资金募集方式，第三个我们应该选择一个什么样的运作模式。特别在合作伙伴里面，特别经过我们这两年的实践，我们觉得有三类合作伙伴是特别适合我们合作的。一个就是地方政府的平台公司，第二个是大型开发商，第三具有产业园区建设背景的产业集团。

　　地方政府的平台公司我们认为应该是一个重要的合作伙伴，因为他们是新型城镇化建设的主体。他们在建设过程中有巨量融资的需求，比如像基础设施建设过程中，比如像保障房的建设过程中有巨量的融资需求。第三他们能够解决资本金不足的问题，像很多银行随着新型城镇化，现在国家提到一个非常高的高度，很多金融机构给他提供了很多负债贷款的支持。对于这些地方平台公司来讲，他的发展就需要解决他资本金不足的问题，所以产业基金作为他的一个战略合作伙伴，可以很好的解决它的这个问题。第三收益可期，风险可控，因为在新型城镇化建设过程中会形成大量的土地储备和较强的土地整合与经营功能，能够让我们的基金风险可控，收益可期。

　　我们有两个案例，有一部分股权加债权的模式投资了华东一个城市的城镇化开发基金，做整个土地的集约整理，这个基金我们一期投了15亿，主要建保障房和土地整理这一块，进展很不错。另外我们做的一个是在西部省会城市，是工业企业的一个外迁，目前我们投了8个亿在做。

　　第二个合作伙伴，我们觉得大型的地产企业应该是新型城镇化基金的主要合作伙伴之一。我们在这个过程中一般会选择有一定特色的并且能够形成产业化的城镇化项目进行投资。现在包括国家在新型城镇化怎么发展过程中，怎么样建设过程中，需要这么大的资金，能不能做成，很多人有不同的观点。但是我觉得这件事情特别在整个城镇化发展趋势下，特别上午听到巴博士这个报告，我觉得感触很深刻，这个过程是必须要完成的，必须要经历的一个过程。在必须要经历的过程中，我们早一点进去，我们就能够选择到更好的合作伙伴，我们就能够选择到更好的投资标的。我们觉得我们这时候选择一些好的城镇化项目，特别选择一些有特色的能够形成产业的城镇化项目应该是一个很好的投资机会，也是控制风险的一个机会。第二个我们觉得在选择城镇化项目过程中，这样一个城镇化首先要避免空心的城镇化，比如现在大型地产集团参与这些城镇化的过程中，一般都会选择像带有旅游地产，像带有养老养生地产，文化地产，这些项目进行城镇化的建设。我们做的时候以大型地产企业作为主体，以特色产业为主题，进行整体运营和综合开发。这种项目的选择，一般对合作伙伴的综合能力要求会比好，产业特色上有比较竞争优势。在这里面我们有两个案例，第一个是上半年在廊坊投资了一个二机场很近的地方投资了一个文化地产项目，这个项目我们投了四个亿，这个项目是在京津交通便利，而且面向首都第二机场，有非常大的机会。在这里开发投资我们觉得会有一个很好的收益保证，另外一个项目是在沿海城市的温泉度假村项目，是休闲旅游地产项目。

　　第三个合作伙伴是选择有产业背景的产业集团。我们觉得新型城镇化的发展应该跟新型的工业化，农业的现代化要结合起来，我们觉得新型工业化+新型城镇化模式，是城镇化建设的最佳模式，才能可持续发展。大型产业集团以新型工业化为主导，以其品牌影响力和行业整合能力，将其产业链资源进行整合，并且集约其配套产业，整合形成一个全系统的功能性产业园区，将使这个城镇化建设具有长久的生命力。所以我们一般这种城镇化基金可以参与到这类产业园区的建设中，提供一篮子的金融服务，获得持续的利润来源，也可以通过税收分成来获得长期回报。有一个项目是我们在舟山在国家级的开发区参与了一个能源城的项目开发，是直接从海外引进天然气在本地直接转化，转化以后然后输送到全国各地。这样一个项目，这个项目定位也非常清晰，收益也很可观，它的回报非常长期。另外一个案例我们在中部一个副省级的城市国家级园区一个整体的开发，他刚刚拿到一个国家级的园区建设的批文，在这个过程中，我们就会跟他成立一个母基金，参与到他整个开发过程中，从土地整理到拆迁到保障房建设，到产业引入，参加这样一个过程。

　　第二部分就是选择什么样的一个募资方式，募资的问题是我们房地产投资基金最难也是最主要的一个问题之一。尤其这两面私募行业处于低潮期，我们新奥基金是后来者，所以我们规模跟刚才几位市场优秀的企业比还是有差距的。我们经过过去两年的发展，截止到六月底的时候我们资产规模是82亿，其中房地产基金是40多亿，到今年年底我们总的规模大概突破110亿，房地产基金规模也超过50亿这样一个规模。应该说发展的速度还算不错的，我们总结一下我们的经验，我们觉得有几个方面。第一个渠道的选择非常重要。在这个过程中，我们跟银行、保险、资产管理公司、信用增进机构、大型机构投资人，我们展开了广泛的合作，并且通过跟各类金融机构保持良好的沟通合作渠道，发挥我们对金融资源的整合优势。第二点，选择特别优秀的银行像民生银行是我们最重要的合作伙伴，因为银行一方面有强大的资金池，另外他有数量非常多的高端私人客户，另外有强大的分销能力。但是我们选择一些战略合作银行，如果仅仅把它作为一个分销的渠道，显然大家走不长远，也走不久。所以我们觉得应该把我们这种战略合作伙伴，把我们这种管理优势和这些金融机构这些银行资金优势结合起来，建设成一种合作体的关系或者合作伙伴的关系，共同去管理投资项目，大家共同去分享这个项目带来的超额利润。第三个，培育机构投资人应该是我们基金长期发展的一个战略任务，特别对于资金时间要求比较长，收益不像住宅基金收益那么高，在这样一个背景下，比如像保险资金愿意投资期限长、风险低的项目，是最优的选择。

　　第三部分我就讲一下选择什么样的运作模式，我们在做这种城镇化基金过程中，用什么样的产品来投资，我们认为只有产品创新，才能形成房地产基金核心竞争力。在投资模式上有股权的投资，债权的投资，以及股权+债权的投资，以及可转换债权等夹层基金等模式。产品模式有，有限合伙制，由于受到最大人数限制和基金代个人缴纳所得税等问题的影响，房地产基金采用有限合伙制的企业形式的竞争力在下降。各类资管计划及组合，随着券商、公募基金等机构投资者不断创新发展，限定性集合资产管理计划、公募基金子公司专项资产管理计划等大量涌现，多种样式的金融产品或多种产品的组合层出不穷。第三是结构化分层设计，通过产品不同设计，可以满足不同投资者的风险偏好需求，通过分层结构可以将不同类型的客户集中在一个产品中。在今年上半年我们做的过程中发现有一些新型的增进模式也会对我们整个募集有一个很好的促进作用。

　　第三部分我给大家谈一下我们关于新型城镇化基金未来发展的一些思考，确实新型城镇化基金是一个新东西，未来发展还是有很长的路要走。现在大家都还在探索，在摸索，但是现在在目前的情况下要做大并且管理好这样一个巨量的新型城镇化基金，对于我们基金公司有巨大的挑战。我觉得有三个方面，第一在发展过程中，在城镇化建设过程中，是以房兴市快进快出的投资模式为主，还是以产业培育、长期发展的战略模式为主发展的矛盾，这是一个道路的选择。第二我们在发展过程中面临各类机构或者地方政府热情很高，起步很快，做新型城镇化起步很高，但是在政策层面缺少真正落地的配套政策、政策支持不力。第三个在资金募集过程中，对于产品期限的要求较短，收益回报相对较高与城镇化基金投资期限相对长、回报相对较低，这又发生了矛盾，这几个矛盾是我们需要在未来发展过程中不断去探索，找出解决问题的办法。

　　我们觉得现在发展新型城镇化基金的过程中，应该建设市场化的新型城镇化投融资机制，需要解决几个问题，要有政策和制度支持。财政政策上，要提升中央政府对地方政府公共服务能力的支持力度，税收政策上，应规范土地财政为税收财政，要设计并完善政府、投资者、个人共同参与的成本分摊和利益分享机制。通过制度设计，让各参与方能够享受新型城镇化发展的红利，提升各参与主体的积极性。

　　第二要创新发展市场和投融资机制，建立多层次体系、多样化产品、多元化渠道、多主体参与的市场化投融资机制。

　　第三要创新金融工具，放宽市场准入。探索通过土地储备基金、基础设施投资基金、地方政府债券、资产证券化等方式筹集建设资金，同时，要放宽对社会资金的市场准入，鼓励社会资金通过BOT、BOOBTO等多种项目融资方式参与建设。

　　第四要培育财务投资者、引导产业投资者、鼓励机构投资者加入。培育财务投资者在经济由高速降至中高速增长过程中，投资理念的变化，引导产业投资者在传统产业去产能化背景下，通过新型工业化和新型城镇化建设的结合，实现产业升级和产业整合。要鼓励保险机构、养老基金等机构投资者的加入，为新型城镇化基金提供稳定长期资金支持。

　　第五要建设投资基金体系并加强理论研究，新型城镇化基金运作具有系统性、复杂性、综合性的特点，涉及到投资、融资、基金运行、管理、退出等系列资本运行流程，应该加强理论研究，建立系统性的新型城镇化投资基金体系，进行跟踪评估、加强监管，及时规避风险。通过这些努力，才能把房地产基金真正做大做强。