在13日举行的“2013中国房地产基金高峰论坛”上，清科集团董事长倪正东表示，我国私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段，由于能提供稳健和较高的回报率，很多VC/PE机构开始转型做地产基金。在新型城镇化的大背景下，房地产基金迎来10年到20年的发展机遇期，但面临诸多挑战。新奥基金总裁熊俊表示，要通过制度设计提高参与者的积极性，放宽市场准入，鼓励机构投资者加入。

　　房地产基金尚处萌芽阶段

　　随着房地产融资多元化的步伐不断加快，国内房地产基金也在迅速生根发芽。目前国内房地产行业金融化是明显趋势，“从房地产开发金融化，到房地产商品金融化，再到房地产参与群体的金融化，是整个国内房地产市场的动向。”清科集团董事长倪正东认为，私募房地产基金会是今后房地产融资的趋势。

　　他认为，我国私募房地产基金尚处于发展的萌芽阶段，其原因有四点：首先，我国尚没有真正意义上的私募房地产基金机构投资者，“国外养老基金、保险基金都会参与房地产基金的投资，而国内有很多方面还没有打开，LP没有实现机构化，这就说明我们还处在初级阶段。”其次，缺少私募房地产基金的投资管理人才，同时具有房地产和证券市场操作经验的人才较少，缺少相应的金融工具。最后，我国房地产投资基金的法律地位也尚未完全确立。

　　“虽然处在初级阶段，但私募房地产基金对整个我国房地产开发企业和投资者来说非常重要，因为它能提供稳健的回报，相对来说是较快的、新的投资工具。”倪正东表示，今年上半年，我国房地产基金回报率为19.6%，有可能超过VC和PE平均的水平。

　　倪正东称，房地产基金从去年开始受到业内特别的关注，已经成为VC/PE行业增长最快的领域。近几年有很多VC/PE机构开始转型做地产基金，看重的就是较高的回报率。

　　建立新型城镇化投融资机制

　　对于新型城镇化所带来的机会，新奥基金总裁熊俊表示，新型城镇化首先不能再是土地的城镇化，而应该是工业化支撑的城镇化;其次不能再是粗放的城镇化，而应该是追求生活质量的城镇化。因此，新型城镇化给房地产基金的机会，一是新增的住宅需求会大大增加，按每年新增城镇人口1350万，人均住宅需求30平米计算，每年新增住宅需求为4.05亿平米;二是大量的资金需求，因为新型城镇化建设全过程都需要长期的资金投入;三是可持续发展的需求，我国达到发达国家70%到80%的城镇化率水平，应该需要10年到20年，房地产基金也有10年到20年的发展机会。

　　当然，按照新型城镇化的思路来做项目，对房地产基金公司而言是巨大挑战。熊俊表示，挑战主要包括三个方面：第一，在城镇化建设过程中，是以快进快出的投资模式为主，还是以产业培育、长期发展的战略模式为主，这是一个道路的选择;第二，各类机构或者地方政府热情较高，但是在政策层面缺少真正落地的配套政策、政策支持不力;第三，在资金募集过程中，对于产品期限的要求较短，收益回报相对较高与城镇化基金投资期限相对较长、回报相对较低发生矛盾。

　　他认为，解决上述矛盾应该建设市场化的新型城镇化投融资机制，涉及四个方面的内容：一是要有政策和制度支持，设计并完善政府、投资者、个人共同参与的成本分摊和利益分享机制。通过制度设计，让各参与方能够享受新型城镇化发展的红利，提升各参与主体的积极性。

　　二是要创新金融工具，放宽市场准入。探索通过土地储备基金、基础设施投资基金、地方政府债券、资产证券化等方式筹集建设资金。同时，要放宽对社会资金的市场准入，鼓励社会资金通过多种项目融资方式参与建设。

　　三是要培育财务投资者、引导产业投资者、鼓励机构投资者加入。