据了解，包括一线城市在内的多个城市已制定上报房产税试点方案。其中，杭州的房产税试点消息早已披露，有望在年内推出，南京、青岛、大连等地也被业内认为有可能纳入试点。

　　记者从权威人士处获悉，有关部门将于10月组织第二轮房产税技术培训。此举意味着，随着技术准备逐步完备成熟，房产税试点扩围步伐将可能加速。

　　去年8月，有关部门曾组织首批房产税技术培训，主要培训内容为房产税批量评估技术，今年为第二批。与去年的培训类似，今年的培训将从全国30余个省级税务系统中抽调人员参与，每个省份抽调一到两名人员接受培训，由房地产领域相关专家进行讲解。分析人士表示，有关部门组织第二次培训表明，房产税试点扩围的技术准备工作正在加快。

　　日前发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时，均提到“扩大个人住房房产税改革试点范围”。业内人士推断，房产税试点今年年内扩围可能性大。

　　不少专家在接受采访时表示，经过相关培训后，房产税征收的技术障碍有望克服。目前试点扩围的决定性因素在于，地方政府是否具有征收房产税的意愿。

　　据了解，包括一线城市在内的多个城市已制定上报房产税试点方案。其中，杭州的房产税试点消息早已披露，有望在年内推出，南京、青岛、大连等地也被业内认为有可能纳入试点。

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　　楼市进入“均利”时代 房产税重在抑制投机需求

　　在昨日(9月23日)举行的“2013全球华商(成都)论坛”上，行业大腕们针对房地产行业目前的诸多热点问题进行了演讲或是交流。

　　在论坛上，一个得到与会者共识的话题就是楼市目前已经进入了“均利”时代，相关统计数据也显示，2013年上半年，上市房企出现了净利润增长速度低于营业收入增长速度的现象，地产行业黄金十年已经渐行渐远。《每日经济新闻》记者也从会场了解到，目前，房地产金融创新也已成为行业的一个新趋势。

　　随着房地产业黄金十年的逐渐远去，中国楼市已进入“均利”时代。

　　昨日(9月23日)，在成都明宇豪雅饭店举行的“2013全球华商(成都)地产论坛”上，中国房地产业协会副会长朱中一公开表示，“均利可能是指平均利润，这是一个趋势，不过均利首先要均衡各方面的利益，只有这样，市场才能平衡健康地发展。”

　　值得注意的是，自2012年下半年以来，各大品牌房企纷纷回归一、二线城市。绿地集团副总裁、西南事业部董事长、总经理孙志文在论坛上就表示，公司去年下半年已调整战略，不再进入三、四线城市。

　　针对房产税开征试点扩容等问题，住建部政策研究中心主任秦虹解释称，房产税不属于楼市调控的范畴，而应属于制度建设。目前，这一税收对于自主性物业影响不大。

　　上市房企利润空间收窄

　　据亿翰智库CLR统计数据显示，2013年上半年，145家上市房企营业收入合计3089亿元，同比增长37.16%；净利润441亿元，同比增长25.20%。

　　不过，亿翰智库董事长陈啸天却公开撰文认为，前述数据所显示的净利润增长慢于营业收入的增长，说明行业的利润空间正在收窄。“145家房企的合计毛利率为36.60%，同比下降3.4个百分点，上市房企的毛利率也呈逐步萎缩趋势。当前价格管制、快周转和土地招拍挂等都会进一步缩减企业的利润空间，企业利润率下降属于趋势性的情况”。

　　在论坛上，朱中一表示，“大家理解的均利可能是平均利润，我觉得这也是一个趋势。但我同时觉得，房地产关系到各方面的利益，所以，均利首先要均衡各方面的利益。”

　　在他看来，目前国内房地产业的“均利”概念涉及到多个层面，比如针对居住权，如何完善市场规则与政府保障制度的统一，对于地方政府依赖土地财政的现实，如何通过财税制度改革借以解决这一难题。甚至，“均利”还包括创新房地产金融产品，以防范房地产金融风险，以及房产税如何积极稳妥地扩大试点，进一步稳定市场预期等。

　　房产税不影响自主性需求

　　值得注意的是，房产税试点扩围至今没有消息，房地产调控长效机制也只是停留在猜测中，但房价却一直在上涨。

　　来自国家统计局8月份70个大中城市房价数据显示，与7月份相比，在监测的70个大中城市中，价格下降的城市仅有两个，上涨的城市有66个。8月份，四个一线城市新建商品住宅价格同比上涨18%~20%，天津等31个二线城市同比上涨7%~10%，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

　　在此背景下，房产税试点何时扩容，将会针对哪些人群及物业类型等均是社会关注的焦点话题。

　　秦虹认为，“无论其他调控的手段是什么，大家要坚信调控方向应坚持两条市场原则，首先是有效抑制投机性需求，在住宅市场上，调控从来都是针对投机性需求的，过度占有住宅资源的需求，无论怎样都应该抑制它；其次，政府应该加大力度在大城市支持第一次买房的需求和保障性住房。”

　　开征房产税是否会因地制宜？在秦虹看来，无论是在哪里，都是开征房产税，也都要抑制投资和投机，对于只有一套房的自主性需求不会受到太大影响。

　　房企回归一二线成趋势

　　世联地产统计数据显示，今年上半年，包括万科、保利等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%。在近2000亿元的拿地款中，一线城市占30%，二线城市占49%，三线城市仅为21%。

　　与此同时，9月份，在北京、上海、杭州、武汉等一、二线城市接连诞生了数宗“地王”，而三、四线城市却遭到冷落。多位房地产界人士认为，房企回归一、二线城市已是大势所趋，主要原因是三、四线城市去化能力差，项目资金周转难度大，影响房企在楼市转型期的快速扩张壮大。其中，作为世界500强企业的绿地集团正是典型的代表。

　　孙志文表示，“可能前两年我们在三、四线城市的扩张还是比较快的，但是随着中国经济风向标的一些调整，我们深切地感受到，最终的一些核心有影响力的城市必将在一、二线城市产生，因此从去年下半年初，我们集团就明确不再进入三、四线城市。”

　　“在全国化的过程中，蓝光地产原则上不会进入三、四线城市，我们现在要进入的都是省会城市，或是在省会城市群中经济发展得比较好的，经济实力比较强的，比如说无锡、青岛等。”在嘉宾对话环节，蓝光地产副董事长、总裁张志成公开表示。

　　实际上，一些外资地产也极为专注一、二线城市发展的势头。

　　新加坡仁恒置地集团执行董事、执行副总裁洪志华亦表示，“这10年仁恒在成都一共投了300多亿元，集团已决定在成都加大投入。”

　　“当前房地产行业已经过了拿到地就赚钱，或是靠资源来赚钱的时代，我们现在比融资成本，后期就会比渠道和品牌。其实在市场部分，一个方面除了现在很多的大品牌，包括仁恒、绿地、蓝光之外，我觉得更小的开发商应该有一些特色定位，在国外有一些特色的开发商就做得很好。”长期观察楼市的博思堂董事长汪妹玲表示。

　　高房价“惹恼”房产税 试点扩围或早于长效机制

　　房产税试点扩围至今没有音信，房地产调控长效机制也只是停留在猜测中，但房价却是不管不顾，仍在一个劲儿地上涨。高房价会不会“惹恼”房产税，又会不会逼出房地产调控长效机制呢？

　　国家统计局9月18日发布的8月份70个大中城市房价数据显示，与7月份相比，70个大中城市中，价格下降的城市仅有两个，持平的城市有两个，上涨的城市有66个。同比来看，70个大中城市中，价格下降的城市仅有1个，上涨的城市却有69个。

　　8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%至20%之间，天津等31个二线城市同比上涨在7%至10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

　　有“楼市风向标”之称的北京秋季房展会从9月19日至22日在北京展览馆举行，国内外参展房地产项目多达500余个。本次房展会北京本地项目仅有30个左右，占比不足一成，位于北京六环内的每平方米均价2万元以下楼盘基本绝迹。

　　与通州区只有一河之隔的河北燕郊，在北京房价高涨的带动下，不但房价在持续上涨，而且部分楼盘是以“日光盘”结束销售。

　　针对日前只涨不降的房价，开发商蠢蠢欲动，调查显示，今年三季度有提价意愿的企业从去年同期占总数的4.12%大幅飙升至10.63%，而表示有小幅下降意愿的企业从去年同期的占比的15.06%下降到2.81%。另外，国土资源部法律中心发布的中国土地市场指数(CLI)显示，地产景气指数二季度回升至600点，环比增长29.5%。由此，全国地产景气指数进入红灯过热状态。

　　不可否认的是，房地产已经成为居民高度认可的一个投资产品。纵览近年来央行季度储户问卷调查报告可知，从2012年第四季度开始，“房地产投资”从居民偏爱的前三位投资方式中的第三位升至第二位，之后就一直保持着“第二”的位置。

　　既然将房地产看作是投资产品，也就意味着居民判断未来房价会继续上涨。央行今年第三季度储户问卷调查报告显示，对下季房价，35.8%的居民预期“上涨”，67.6%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季增加0.9个百分点。其中一线城市居民中认为“房价过高”的比例为77%，居民高房价的感受强于二、三线城市。

　　“要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制”，是今年年初决策层提出的需要扎实做好的“群众关心、社会关注、牵一发动全身的事”。

　　据了解，房地产调控长效机制主要由国家发改委、住房和城乡建设部、国土资源部、财政部、国家税务总局、银监会共同参与研究制定。

　　在高房价的逼压下，房地产调控长效机制出台的预期也日益强烈。业界普遍认为，房地产调控长效机制的内容应包括更多地采用税收、信贷等经济和法律的手段来进行调控，在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

　　然而，房地产调控长效机制的建立是一项系统工程，不可能在短期内一蹴而就。但高涨的房价显然不能让各界满意，局部性的、针对性强的措施仍需加快出台。在这方面，房产税试点范围扩大被寄予厚望。

　　在业界专家及部分居民看来，房产税试点扩围已成为当前房地产调控的最迫切选择。虽然出于各种原因，地方政府对征收房产税并不积极，但鉴于房地产目前的严峻形势，中央政府有必要选定一些大中城市将房产税试点扩围政策加快落地。房产税要想收获实效，就需要在增量和存量上同时征收，同时在免征面积、税率等的设计上要更符合各地实际情况。

　　只有房产税逐渐成为地方财政收入的重要收入来源，在一定程度上替代了土地财政之后，地方政府才会成为房地产调控政策的最积极执行者。如此，房地产调控长效机制的出台和实施也就水到渠成了。

　　房产税快要来了 什么样的房产税既合法又合理

　　房产税的大规模推出，已呈无可避免之势。作为税种，房产税自有值得肯定之处，如保障基层政府财力、合理分配税收负担等，但这些好处只有在解决了房产税的合法性和合理性之后才能得到。

　　当前正处于讨论过程中的房产税方案，一般将房产税的合理性确定为满足地方政府公共服务的长期财力需求，认识到房产税的合理性不能基于平抑房价的临时需要；而将合法性确定为由人大通过相关税法，认识到对纳税人财产权的“剥夺”，必须经由纳税人代表同意形成法律才可实行。

　　但有一个问题并没有得到充分讨论，那就是已缴纳土地出让金的房产为何还要缴纳房产税。

　　众所周知，房产总值中房屋自身的价值很小，占大头的是地产价值，但中国的房产主并不拥有土地所有权(所购土地使用权也已缴纳了土地出让金)，为何还要就房产总值缴纳房产税呢？或者说，为何要让老百姓对自己并不拥有(只是租用)的财产缴纳财产税呢？因此，未来实施的房产税需要考虑合法性与合理性。

　　怎样的房产税才合法

　　显然，合法的房产税不仅在程序上应由人大进行立法，关键在于应在实质上只对部分房产征税(因为对全部房产征税，就成了如上所述对房产主并不拥有的土地价值征税)。而对部分房产征税，就是说给予每个人一定的免税住房面积，这种做法在性质上不是对普通市民的优惠减免措施，而是对多占稀缺土地资源的人群征税。这样就将房产税的合法性基础确立为——对超标准使用土地者的行为征税。这样的房产税，形式上是财产税，实质上是行为税。

　　这样一种房产税，可以采用如下“普遍征收、等额退还”的模式来实施。

　　(1)先对全市所有房产普遍征税。征税依据不是房价市值，而是标准值。就是说，根据城市中不同地段和容积率，核定不同的基准单位房价，计算每户的房产税(房屋面积×核定基准房价×房产税率)，并统一征收。

　　(2)然后对特定人群(户籍人口或常住居民)实行退税。按照事先设定的人均标准免税住房面积，按照核定的标准单位房价，计算并实行每一个人的平等退税额。

　　(3)最后在市、区两级政府间实行分工。区政府负责征收房产税，该税种也是区政府的专有税种，但要上缴适当比例给市政府；市政府针对全市人口(户籍人口或常住人口)，实施全市范围内的上述退税政策。

　　之所以采用既征税又退税的做法，主要目的是为了征管的方便与成本的节约：征税时统一征收，不用对家庭状况进行个别地甄别，只需知道房产面积即可(房产证上有)；退税时无差别地进行，只需知道人口数即可(户口本或居住证上有)，不用进行收入财产的调查和现金的层层拨发，只需以每家的户口本(或居住证)为依据，开设银行账号，由市政府统一实施国库直拨即可。

　　上述做法，可以解决房产税的法理问题，还可能有一个积极的附带效果，那就是为真正贫困的阶层提供补贴和救济(低于设定住房面积或标准的市民所获退税额高于所缴房产税)。短期内，因房产投资者要承担存量房的税收，可实现平抑房产投机需求的目的，与此同时不需采用破坏市场规则的限购措施。

　　怎样的房产税才合理

　　房产税合理性的一个方面，已被相关论者反复强调。那就是，它是为基层政府公共服务提供资金支持的税收。房产税另一方面的合理性，也被人注意到了，那就是以房产价值作为分配税收负担的工具，从而达到调节贫富差距的目的。不过，要让房产税取得合理性，更为重要的是要用它来代替现行的土地出让金制度。

　　对于土地出让金制度，许多人注意的是其不合理性，即它把地方政府变成了逐利的经济人，扭曲了政府的行为，同时又因为政府的双面垄断行为(既是土地收购储备的唯一购买者，又是土地使用权的唯一出售者)，而破坏了房地产市场的竞争性。不太为人关注的，是它的合法性问题，即该制度存在着严重的法理难题：既然城镇土地为全民所有，而使用权包含在所有权内，那么拥有所有权的全民在购房时，为何还要花钱购买使用权？

　　因此征收房产税后，基层政府取得了合法财力工具，此时就应废除土地出让金制度。就是说，代替土地出让金构成征收房产税的合理性。但问题是，土地出让金制度不能简单地废除。若简单废除，那么含有土地出让金的旧房产与不含土地出让金的新房产相比，价差太大，这会毁灭整个房地产市场。因此，要废除土地出让金制度，就需要想方设法给这种状况解套。

　　要实现这一点，笔者以为，遵循的思路仍是上述“普遍征收、等额退还”的房产税模式。就是说，政府仍可对所有新开发房产征收土地出让金，但应对本市市民(或居民)在其新购住房时，按设定的标准地段、标准面积和标准容积率计算，将其所对应的土地出让金退还，只就他超标准居住面积征收土地出让金。这样，事实上所有的市民(居民)都将免费获得标准定额的土地使用权，真正实现全体民众对土地的所有权。只有富裕阶层因其多使用土地资源而缴纳“拥挤费”，其缴纳的土地出让金，法理依据是超标准土地使用费而非“使用权”。

　　这样的做法，可以给未来废除土地出让金制度解套，不会人为造成对市场房价的干扰。当然，这一方案最大的问题是，将造成新购房者和原购房者之间的不公平。其缓解方案是，对于已购买房产的市民，可以采取同样的办法退还其标准定额范围内的土地出让金。限于政府财力，这可能需要分期分批进行。可以预见，在未来相当长时间内地方政府新收取的土地出让金，将不构成政府的收入，而成为退还定额内土地出让金的基金。