记者从多家券商投行部获悉，房地产再融资开闸已经进入最后的准备阶段。

　　2010年以后，房地产上市、借壳、再融资三大通道举步维艰，大量房地产企业海外融资，大量的海外资金继续推动房市的高企。同期，房地产资金的大量需求，导致银子银行迅速膨胀，已经威胁到中国金融安全。房地产企业上市再融资成为减压影子银行、中国经济“保增长”的重要选择。

　　面对市场的关切，尽管证监会意在强调配合国务院做好房地产调控工作，却没有否认对好孩子开闸的可能性。细微差异变化预示着，未来房企融资政策可能会有条件地放开。记者从证监会获得的文件显示，监管部门对房地产企业融资有多达八项的要求。业界普遍认为，松动地产融资是利于抑房价、稳增长、控风险的“一箭三雕”之举。

　　官方口径细微变化

　　房地产再融资开闸预期强烈

　　绿地将借壳金丰投资的消息成为市场关注的焦点，一旦绿地借壳成功将实现A股上市。目前金丰投资已经停牌，绿地集团董事长张玉良回应市场传闻时称，“有这个可能”。张玉良的回应让市场对房企“再融资放开”充满期待。

　　6月28日，证监会新闻发言人表示，根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。

　　证监会新闻发言人没有否认房地产再融资开闸问题，同3年前的措词已经发生明显变化。2010年中央大力调控房地产时，证监会在当年10月发布消息称，为坚决贯彻执行国务院房地产调控政策，证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

　　放开房地产再融资的底线是什么呢?按照证监会新闻发言人的说法，证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。证监会将进一步完善部门协商机制，提高工作效率。很显然，对于乖孩子，证监会并没有关闭房地产企业的融资通道。

　　融资渠道一刀切

　　中央越调控房价越高

　　“哪个房企敢说自己不差钱，现在房地产企业多数依靠信托、民间融资输血，信托的利息大概是8%到15%之间，个别利息达到20%，你说房价是不是会越调控越高?房地产企业从银行贷款利息只要6%左右，你不给我，我只好去靠信托，靠民间融资，说白了是高利贷。”全国人大立法专家朱少平向本刊记者分析道，如果不放开上市，把房企的正常融资渠道给堵了，只能开旁道，还有一些房地产企业自己跑到国外去借钱，大概有4000亿美元之巨，这在一定程度上会干扰国内的金融秩序。

　　回溯到2010年，房地产调控“国十条”出台后，证监会对监管标准进一步细化，上市房企重组申请和再融资审批双双冻结。这种“一刀切”的短期政策长期化，对上市公司格局、社会融资结构均产生重大影响。

　　当年，证监会在保代培训上还明确规定，只有部分业务涉及房地产也要按照房地产行业处理，征求国土资源部意见;对有房地产业务、但募投资金不投入房地产项目的企业，如果严格执行国务院规定，只要涉及其房地产业务的企业上市、再融资和资产重组要严格按照房地产标准审核。

　　证监会的一刀切让不少上市公司惊若寒蝉，为了规避上述标准，纷纷转向矿业、医药、金融等的上市房企近年来逐渐剥离房地产业务。从2010年4月至今，涉房类上市公司的再融资和重组同时处于“卡壳”状态。仅有少数几家企业通过资产重组完成华丽转身，如ST东源重组为金科股份、ST国祥重组为华夏幸福等。

　　据本刊记者统计，从2010年至今，25家已发布增发预案的房地产公司停止了增发，其中包括招商地产、金地集团和保利地产等。另外，格力地产在2010年7月提出的定增预案处于国资委批准状态。这25家已停止实施的增发项目，预募资金额约为681.8亿元。

　　在国内融资渠道越来越少的情况下，大多数房地产企业只能转战香港市场。比如，融创、卓尔、旭辉等企业实现直接上市，绿地则在收购盛高置地后曲线登陆港股。2013年上半年上市开发商中，销售金额前10位的房企中，除万科、保利外，其余都是在香港上市或借壳的内房股或香港本土开发商。

　　雪上加霜的是，2010年国务院下发地产调控10号文后，银行明确表示限制开发贷款的发放。目前，能从银行渠道获得开发贷款基本是有实力的房地产企业和国企、央企开发商，总的贷款成本为基准贷款至基准利率上浮30%，即6%至8%之间，在国内的房地产企业资金来源中属于成本最低的。而普通中小型开发商则较难获得银行贷款。

　　信托融资也成了房企的临时“救星”。本刊统计，截至2013年一季度，房地产信托规模为7702亿元，利息普遍在12%至15%之间，与2010年初的2351亿元相比，增加了两倍多，房地产投资占信托资金的比重也达到了9.85%。用益信托网发布的统计数据显示，2013年前五个月国内共成立房地产信托344款，募集资金908.53亿元。有业内人士指出，房地产融资成为近年来地产信托产品爆炸式增长的重要催化剂，进而加速了影子银行风险的积累。

　　与此同时，房地产企业内地债券也受到影响，上市房地产企业发行的公司债和非上市房地产企业可发行的企业债均处于暂停状态，仅个别参与保障房建设的公司在债券市场获得资金，这使得有条件的公司转向海外市场发债。

　　2012年共有20家内地企业发行了25笔海外债券，融资总额达600亿元，同比增长了10.23%。2013年海外市场发债热情延续，据中国房地产指数研究院统计，截至5月9日，共有27家地产企业在海外发行债券融资共计759亿元，已超过2012年全年水平。

　　实际上，从2012年到2013年上半年，房企海外融资总额高达1400亿元人民币。据不完全统计，将2012年内地房企海外融资额计算在内，未来三至五年，内地房企或面临超过1500亿元的还本付息压力。房地产企业以新债还旧债，并以更高的负债率大举拿地，风险正在逐渐积聚。

　　在海外成功融资的房企，正积极扩大土地储备。除了应对还本付息压力外，房企还需承担大规模拿地扩张的风险。

　　以雅居乐为例，其近期以41.2亿元代价拿下南京(楼盘)、扬州(楼盘)、上海(楼盘)等地的17块土地，远远超过2012年全年26亿元的购地总额。现在房企重视规模扩张，左手“借进补血”，右手输出买地，不少房企一边高价拿地，一边高成本融资。

　　直接融资渠道开闸

　　影子银行数量将自行缩减

　　“现在的关键问题在于影子银行的很多钱都流入了房地产企业，与其说通过影子银行流入房地产，不如让银行直接贷款给它，或者是让它直接上市融资，这样一来它融资成本反而低了，所以放开借壳上市是大势所趋。”朱少平说。

　　政府采取严控开发商的资金来源手段调控楼市具有一定历史背景，但是这些背景在当前已经不复存在。从2003年起的调控，其初始背景是投资过热，放开企业的财务杠杆较高，且融资完全通过商业银行，为降低银行系统整体金额风险和经济整体过热的风险采取措施。其中，房地产投资以及其他固定资产投资都受到限制。

　　民生证券认为，2010年以前的需求占比重，投资投机需求占比较高。为满足此类“不合理”需求的“不合理”供给，政府也要抑制。目的是担心类似93号海南(楼盘)楼市泡沫重演，客观上限制了整体的供给量。

　　新一届管理层上任以后，房地产调控思路已经发生转变，多次强调增加供给，加强保障房建设，近期提出加快推进棚户区改造工作。当抑需求转向增供给时，对于房地产企业融资需求的再限制已无必要。而通过资金支持加快开发商手中的库存周转将是未来政策的大方向，房地产企业再融资的开闸也符合新的调控思路。

　　新一届政府对经济增长的容忍度有所提高，但经济数据连续低于市场预期，地产投资成为当前政府唯一投入小、收益大的手段。5月房地产投资再次低于市场预期，当月同比增长19.94%，比上月低0.13%。近期，高层已经发出了确保最低增长下线的信号，从“稳增长”角度出发，确实存在着放松房地产融资需求的政治可能性。

　　当前，中国存在较大的去杠杆金融压力。近期由于银行流动性收紧以及开发商持续的融资显示，房地产信托产品销售呈现放缓趋势。与此同时，开发商近年来信托融资增长较快，“借新偿旧”下兑付风险正不断积累。

　　朱少平认为，放开借壳上市可以优化房地产公司结构，1万多家房地产企业可以通过借壳重组的方式，降低融资成本，实现强强联合，也可以开展并购拓展更多的业务模式，比如房地产企业兼并环保、节能行业的公司，可以拓展更多的业务。

　　“放松房地产直接融资渠道，规范融资行为，将减少其通过信托、资管等渠道融资的压力，达到影子银行自行缩减的效果。房地产运行平稳，以卖地为生的地方财政也不大可能发生系统性风险，从而为金融平稳去杠杆赢得了时间和空间。”朱少平表示。

　　稳步放开是趋势

　　证监会内部的八项注意

　　泰禾地产一名高管人士向《证券市场周刊》分析道，此时有选择性的对部分房企房款融资渠道，有利于增加房地产供给、稳定房价。相反，若继续对地产融资进行打压，则有可能会影响资金供给，抬高房价。

　　对于未来房企融资的政策走向，链家地产认为，有保有压将成为规范房地产行业融资的主要监管思路。“压”是指规范理财产品等影子银行业务，打压房企的非正常融资渠道。“保”则是对房企的合理融资需求进行疏导，放开IPO，借壳及再融资等直接融资形式。

　　记者获得的证监会内部备忘录称，房企借壳上市审核时，在产业政策导向性方面证监会对“项目本金达标、主营业务方向符合国家产业政策导向、两限房、经济适用房占比达标并且具有核心竞争力的大型龙头企业”给予支持。对“以别墅、高档豪华住宅开发为主的、其主要业务属于国家房地产调控政策限制范围内的企业。限制同一集团将同一类型的房地产业务注入到两家以上境内上市公司”予以限制。

　　在企业背景、市场地位考量上，对“全国性房地产企业或者地区性龙头企业(通常最近三年房地产开发规模或最近一年开发规模为升级以上区域前10名);股权结构、控制关系及其历史沿革清晰、合规，有较强的品牌效应和知名度，开发资质原则在二级以上”给予支持。对“市场地位不高、仅凭运作获得区域性的土地、背景复杂、近三年有过重大项目开发失败记录的企业”予以限制。

　　从历史经营记录来看，对“企业拥有较丰富的开发经验(已开发完毕项目建筑面积在100万平方米以上)，历史开发项目成功，有多个楼盘获得行业优质项目，开发项目均能按期交付”给予支持。对“企业缺乏项目开发经验、仅凭运作取得区域性土地储备，存在历史欠税行为(如已开发项目土地增值税计提不足)”予以限制。

　　在资本实力与盈利能力方面，对“资本和资产规模较大的企业(通常拟借壳资产最近一期期末经审计的净资产超过5亿元、资产规模超过15亿元)，有保持和提升盈利能力的运作水平，房地产业务历年来保持稳定增长或总体增长的收益水平(通常最近一年净资产收益率水平超过银行同期贷款利率)”给予支持。对“资本实力不强或资本金不到位、盈利能力起伏不定、或至少运作过一两个小项目的企业”予以限制。

　　在公司财务状况上，对“拟注入资产公司财务结构合理文件，信用等级较高(A级以上);合并报表扣除预收款后的资产负债率原则上不超过70%，不存在严重依赖外部资金(如银行借款);有较为充沛的现金流”给予支持。对“信用等级较差，资产负债率居高不下，严重依赖外部资金(包括近三年存在占用、拖欠施工开发款项、拖欠银行贷款行为)、经常出现账面现金断流的或存在因资金周转困难大部分项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年以上的企业”予以限制。

　　同时，对企业战略、土地储备状况也有相关要求，对“拟注入资产有明晰的发展战略，有明确适应宏观调控政策变化、应对市场波动的能力;土地储备足以满足未来一定期间(原则上为三年以上)的开发商;有丰富的公开市场拿地并成功开发项目盈利的经验(公开市场取得的土地面积占其土地储备的30%以上)”给予支持。对“受房地产行业高利润的驱使，凭人为运作拿地而介入房地产行业，没有明确的发展目标，土地储备单薄，缺乏公开竞争的能力和经验的企业”予以限制。

　　在管理和业务规范性上，对“公司业务运作规范，不存在违反国家或地方出台的一系列调控政策(行政管理开发、土地、金融、税收、外资、物管及市场秩序等6种类型调控政策)的情形，不存在侵害客户利益、公众利益的行为”给予支持。对“企业在近三年经营过程中，经常违反国家或地方相关政策(如项目资本金不足35%，违反银行相关信贷规定取得贷款的等)，如因工程进度、工程质量问题近三年遭受大量退房、大量诉讼或因上述原因受到行政处罚的”予以限制。

　　在公司治理规范性方面，对“公司治理结构规范，三会运作高效、内部控制制度严格且有效实施。管理团队近三年保持稳定，具有丰富的房地产从业经验。公司与股东之间不存在同业竞争和大量关联交易，借壳资源(包括商标、品牌)独立完整”给予支持。对“公司治理不健全、内部控制漏洞明显，管理团队变动频繁，有较大的业务风险，存在同业竞争以及关联利益输送的情况”予以限制。